Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności nieruchomości to zagadnienia blisko ze sobą powiązane. Aby mogło dojść do przeniesienia własności, konieczne jest bowiem jej wcześniejsze wyodrębnienie – dopiero po tym, jak lokal stanie się odrębną własnością, dana nieruchomość może zostać sprzedana.

Czym jest odrębna własność lokalu?

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: samodzielnym lokalem mieszkalnym [...] jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Odrębna własność lokalu oznacza, że lokal jest przedmiotem własności odrębnym od gruntu i budynku. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe zarówno w budynkach znajdujących się na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, jak i w budynkach, które stoją na gruntach będącą własnością właścicieli tych budynków.

Odrębna własność lokalu to prawo własności w najpełniejszym tego słowa znaczeniu – właściciel ma prawo do lokalu, gruntu pod budynkiem i nieruchomości wspólnej. Każdy lokal stanowiący odrębną nieruchomość ma księgę wieczystą, a właściciel może w dowolny sposób dysponować swoją własnością, na przykład poprzez sprzedaż, wynajem czy zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

W jaki sposób można ustanowić odrębną własność lokalu?

Przeniesienie własności nieruchomości reguluje art. 7 ustawy o własności lokali. Zgodnie z ustawą odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

• umowy;
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości;
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność;

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, a do powstania własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Ile kosztuje wyodrębnienie lokalu mieszkalnego?

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wiąże się z następującymi kosztami:

• uzaświadczenie o samodzielności lokalu – zwolnione z opłat;
• opłata skarbowa w przypadku korzystania z pełnomocnictwa – 17 zł od każdego stosunku pełnomocnictwa;
• taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości przedmiotu danej czynności notarialnej;
• opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis własności – 400 zł;
• w zależności od konkretnej sytuacji może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek od spadków i darowizn;
• opłaty za wypisy.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyodrębnienia lokalu przez sprzedaż?

Przed sprzedażą lokalu należy wcześniej wyodrębnić go z całości nieruchomości. Dopiero wyodrębnienie lokalu pozwala na przeniesienie własności mieszkania. W pierwszej kolejności należy zwrócić się do odpowiedniego starosty z wnioskiem o uznanie samodzielności lokalu. Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu można się udać do notariusza w celu ustanowienia odrębnej własności.

Wymagane dokumenty:

• dowód osobisty lub paszport;
• odpis z księgi wieczystej;
• zaświadczenie o samodzielności lokalu (od starosty);
• rzut kondygnacji, na której mieści się lokal;
• rzut kondygnacji, na której mieści się pomieszczenie przynależne;
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą/zaświadczeniem o ostateczności;
• podstawa nabycia, np. akt notarialny lub postanowienie sądu;
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub zaświadczenie o braku planu);
• odpis KRS nabywcy (jeśli jest wpisany do KRS);
• odpis KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej dewelopera;
• wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa, jeśli strona ma być reprezentowana przez pełnomocnika.

Po ustanowieniu odrębnej własności lokalu można przystąpić do procesu sprzedaży. Służy temu umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, znana również jako umowa sprzedaży lub umowa końcowa. Umowa przeniesienia własności kończy stosunek prawny powstały na podstawie umowy deweloperskiej.