Umowa deweloperska

Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego, dlatego wymaga wizyty u notariusza. Umowa z deweloperem wiąże się również z kosztami, z którymi powinien się liczyć zarówno nabywca, jak i deweloper. Co zawiera umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę i jaki jest koszt notariusza?

Co zawiera umowa deweloperska?

Od 29 kwietnia 2012 r. umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz czuwa nad zgodnością treści umowy z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 Ustawy – umowa deweloperska zawiera w szczególności:

• określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;
• cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;
• informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych;
• termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;
• zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;
• wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• informacje dotyczące:
  a) mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  b) naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru;
• informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy;

Różnice między umową deweloperską a umową przedwstępną

Umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą i deweloperem. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności i praw na nabywcę. Przeniesienie własności następuje dopiero po zakończeniu inwestycji, a w zamian nabywca uiszcza świadczenie pieniężne na poczet nabycia własności. W umowie deweloperskiej należy zawrzeć m.in. ceny, daty rozpoczęcia i zakończenia prac, termin przeniesienia własności i kary za niewywiązanie się z ustaleń. Inwestor musi również założyć mieszkaniowy rachunek powierniczy – jeśli deweloper lub bank ogłoszą upadłość albo jedna ze stron odstąpi od umowy, środki z rachunku będą stanowiły zwrot funduszy. Umowa deweloperska musi być podpisana u notariusza i dotyczy obiektu, który ma dopiero powstać.

Umowa przedwstępna (umowa przedsprzedaży) określa zobowiązania stron w zakresie umowy przyrzeczonej i może, lecz nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Znajdują się w niej informacje dotyczące wysokości zaliczki, terminu przeniesienia tytułu własności czy konsekwencje odstąpienia od ustaleń. Stronami umowy przedwstępnej mogą być również inne podmioty, nie tylko deweloper. Umowa przedwstępna dotyczy obiektu, który już istnieje. Podpisując umowę przedwstępną, strony deklarują, że w przyszłości podpiszą umowę przyrzeczoną, która przenosi prawo własności. Umowa przedwstępna nie zastępuje umowy deweloperskiej.

Kto ponosi koszty umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska u notariusza wiąże się z opłatą w formie taksy notarialnej. Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od przedmiotu czynności (szczegółowe koszty umowy deweloperskiej znajdują się w cenniku).

Zgodnie z art. 40 ust. 2 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Pozostałe koszty umowy deweloperskiej, które pokrywa nabywca, to zaliczka lub zadatek, których deweloperzy często wymagają na początkowym etapie inwestycji. Przy podpisywaniu umowy z deweloperem trzeba również opłacić podatek VAT: nieruchomości na rynku pierwotnym są objęte podatkiem 8%.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, zwróć uwagę na poniższe elementy:

• Opinie o deweloperze – czy są pozytywne?
• Prospekt informacyjny – czy zawiera informacje wymagane przez ustawę deweloperską i szczegóły inwestycji? Informacje zawarte w prospekcie powinny się później znaleźć w umowie deweloperskiej.
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy – upewnij się, że pieniądze, które będziesz wpłacać, trafią właśnie na ten rachunek, który stanowi zabezpieczenie w przypadku problemów dewelopera.
• Dokładnie opisana nieruchomość – umowa deweloperska powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, który jest zgodny z Ustawą

Umowa deweloperska podpisywana u notariusza umożliwia zadawanie pytań ekspertowi. Jeśli coś jest dla Ciebie niezrozumiałe, skorzystaj z doświadczenia notariusza, który w prosty sposób wyjaśni, jak interpretować poszczególne zapisy.