Umowa warunkowa

Umowa warunkowa jest jedną z najmniej znanych umów występujących w polskim porządku prawnym. Takie porozumienie zawiera się głównie podczas transakcji związanych ze współpracą biznesową lub nieruchomościami. Czym jest umowa sprzedaży warunkowej i kiedy można ją zawrzeć?

Czym jest umowa warunkowa?

Jak sama nazwa wskazuje, umowa warunkowa jest rodzajem umowy, w której strony zobowiązują się do wykonania określonej czynności pod pewnym warunkiem. Warunek w umowie może być zarówno zdarzeniem, które zależy od działań stron, jak i zdarzeniem przyszłym pewnym (np. określony termin). Zawierając taką umowę, strony zobowiązują się więc do wykonania zobowiązań dopiero wtedy, gdy warunek w umowie zostanie spełniony. Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość, a w jej treści należy w jasny i zrozumiały sposób opisać warunek oraz określić postępowanie w przypadku braku jego spełnienia.

Rodzaje warunków:

• zawieszające – skutek prawny następuje po spełnieniu warunków,
• rozwiązujące – skutek prawny ustaje po spełnieniu warunków.

Rodzaje warunków:

Zamawiający i wykonawca zgodnie oświadczają, że zawierają umowę pod warunkiem uzyskania przez zamawiającego dofinansowania na realizację projektu.
Prawa do kupna nieruchomości mają różne podmioty. Zawarta umowa z jednym z nich jest ważna pod warunkiem braku zainteresowania zakupem ze strony pozostałych podmiotów.

Umowa warunkowa – kiedy jest niemożliwa?

Nie zawsze istnieje możliwość zawarcia umowy warunkowej u notariusza. Takiej umowy nie można podpisać w następujących przypadkach:

• przeniesienie własności nieruchomości,
• zawarcie związku małżeńskiego,
• przyjęcie lub odrzucenie spadku,
• powołanie spadkobiercy w testamencie,
• inne czynności prawne wykluczone w odrębnych ustawach.

Warunkowa umowa sprzedaży a termin

Jednym z częstych warunków określanych w umowie warunkowej jest termin, który można określić jako zdarzenie przyszłe pewne. Wyróżniamy dwa rodzaje terminów:

• początkowy – skutek prawny następuje w momencie nadejścia konkretnej daty.
• końcowy – skutek prawny ustaje po minięciu konkretnej daty.

Warunkowa umowa sprzedaży z zastrzeżeniem terminu jest tylko jednym z rodzajów tego typu umów. Równie często zawierane są umowy warunkowe, w których określa się nie termin, a konkretne zdarzenie, takie jak uzyskanie dotacji czy grantu.

Kto może zawrzeć umowę warunkową?

Umowa warunkowa u notariusza może być zawarta zarówno między osobami fizycznymi, jak i przedsiębiorcami czy podmiotami gospodarczymi. Należy pamiętać, że warunkowa umowa sprzedaży jest ważna tylko wtedy, gdy zawarty w niej warunek jest możliwy do spełnienia oraz zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego. Najczęściej taką umowę zawierają przedsiębiorcy starający się o dotacje, których uzyskanie może być warunkiem w umowie. W takiej sytuacji umowa warunkowa zabezpiecza interesy obu stron i nie wywiera skutków prawnych, jeśli nie dojdzie do uzyskania dofinansowania. Popularna jest również umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości, którą zawiera się, gdy uprawnionym podmiotom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Umowa sprzedaży warunkowej a prawo pierwokupu

Umowa warunkowa sprzedaży jest zawierana najczęściej wtedy, gdy ustawa przewiduje prawo pierwokupu nieruchomości. W takim przypadku mamy do czynienia z następującą procedurą:

Notariusz analizuje dostarczone dokumenty i stwierdza, czy w danym przypadku mamy do czynienia z prawem pierwokupu.
Umowa warunkowa u notariusza zostaje sporządzona pod warunkiem, że uprawniony podmiot (np. gmina, Skarb Państwa, dzierżawca) nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Notariusz zawiadamia uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Okres oczekiwania na odpowiedź w większości przypadków wynosi miesiąc.
Jeśli uprawniony zrezygnuje z prawa pierwokupu lub nie wykona go po upływie ustawowego terminu, notariusz zawiadamia strony transakcji.
Ostatnim krokiem jest sporządzenie umowy przeniesienia własności po wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Warto pamiętać, że sprzedaż warunkowa nie wywołuje skutku rzeczowego, czyli po spełnieniu warunku należy sporządzić drugą umowę, która przeniesie własność nieruchomości na nabywcę.