Umowa o zniesienie współwłasności

O współwłasności mówimy wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może to być zarówno ruchomość, jak i nieruchomość, a każdy współwłaściciel ma równe prawo do każdej rzeczy objętej współwłasnością. Likwidację tego stanu nazywamy zniesieniem współwłasności. Czynność ta może być umowna lub przeprowadzona na drodze sądowej.

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Celem zniesienia współwłasności jest likwidacja stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli. Zrzeczenie się współwłasności ma miejsce wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia i dążą do podziału rzeczy wspólnej. Jeśli danej rzeczy nie da się podzielić, można ją sprzedać lub przyznać jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez:

• podział fizyczny rzeczy,
• sprzedaż rzeczy i podział zysku ze sprzedaży,
• przyznanie rzeczy jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Zgodnie z art. 210 i 220 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat – z możliwością przedłużenia na dalsze 5 lat w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu. Przedłużenie można ponowić.

Jak dokonać zniesienia współwłasności?

Wyróżniamy dwa sposoby zniesienia współwłasności:

• Umowne zniesienie współwłasności – dopuszczalne wtedy, gdy strony zgadzają się w kwestii zniesienia współwłasności i zastosowanego sposobu. Zrzeczenie się współwłasności następuje na drodze umownej. Umowa zniesienia współwłasności zawierana jest u notariusza. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności.
• Sądowe zniesienie współwłasności – konieczne w sytuacji, gdy strony nie są w stanie dojść do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności. Sądowe zniesienie współwłasności następuje przez postanowienie sądu wydane w trybie nieprocesowym.

Czym skutkuje zniesienie współwłasności rzeczy wspólnej?

Sądowe lub notarialne zniesienie współwłasności skutkuje likwidacją stosunku współwłasności. Może to nastąpić poprzez podział wspólnej rzeczy, wyrównanie wartości udziałów wskutek dopłat pieniężnych lub przyznanie niepodzielnej rzeczy jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Kto płaci podatek od zniesienia współwłasności?

Wyróżniamy nieodpłatne i odpłatne zniesienie współwłasności:

• Nieodpłatne zniesienie współwłasności – czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, lecz nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym PIT. Obowiązek podatkowy w tym przypadku spoczywa na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Zwolnieni od podatku od spadków i darowizn są: dzieci, małżonek, rodzice, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha, zięć i synowa.
• Odpłatne zniesienie współwłasności – ma miejsce wtedy, gdy jedna osoba nabywa pełne prawa do całej nieruchomości, a pozostali współwłaściciele zrzekają się swoich udziałów za wynagrodzeniem. Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli doszło do niego przed upływem 5 lat od nabycia, a także podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podatek dochodowy od zniesienia współwłasności płaci osoba, która otrzymała korzyść majątkową w zamian za udziały we współwłasności (dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości), natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych płaci osoba nabywająca rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.

Ile trwa zniesienie współwłasności sądowe i umowne?

Notarialne zniesienie współwłasności to stosunkowo krótka procedura, którą można przeprowadzić podczas jednego spotkania u notariusza. Z kolei sądowe zniesienie współwłasności trwa średnio kilka miesięcy od momentu złożenia wniosku.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza?

Koszty zniesienia współwłasności u notariusza są ustalane indywidualnie i zależą od wartości dzielonej rzeczy. Taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Zanim umowa zniesienia współwłasności u notariusza zostanie sporządzona i podpisana, notariusz i strony ustalają przedmiot umowy oraz warunki zniesienia współwłasności.