Ustanowienie hipoteki u notariusza

Hipoteka to forma ograniczonego prawa rzeczowego ustanawiana na potrzeby zabezpieczenia interesów wierzyciela. Ustanowienie hipoteki stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu – jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z zawartej umowy, kredytodawca ma prawo zaspokoić swoje roszczenia, przejmując nieruchomość objętą hipoteką. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej to dokument, który może być sporządzony u notariusza w formie aktu notarialnego. Na czym polega ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym i ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej u notariusza?

Czym jest hipoteka umowna?

Jak sama nazwa wskazuje, hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy między wierzycielem i właścicielem nieruchomości. Jest to dobrowolne zobowiązanie kredytobiorcy do pokrycia kwoty kredytu środkami ze sprzedaży nieruchomości, jeśli nie wywiąże się on z warunków umowy. Zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości jest dokonywane w przypadku podpisywania umowy kredytowej na dużą kwotę i stanowi swego rodzaju gwarancję zwrotu kwoty zaciągniętego kredytu. Hipoteka umowna to tylko jeden z rodzajów hipotek – wyróżniamy również hipoteki przymusowe, ustawowe (z mocy prawa), łączne, kaucyjne i odwrócone.

Na czym polega ustanowienie hipoteki przez notariusza?

Ustanowienie hipoteki u notariusza polega na przygotowaniu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej. Jest to jednostronne oświadczenie kredytobiorcy mające na celu zabezpieczenie zawartej wcześniej umowy kredytowej. Dokument sporządzany u notariusza w formie pisemnej musi określać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno zawierać następujące dane:

• w przypadku osób prawnych: dane podmiotu, numer KRS, aktualna umowa lub statut spółki,
• w przypadku osób fizycznych: imiona i nazwisko, imiona rodziców, PESEL, rodzaj, seria i numer dokumentu tożsamości, adres zamieszkania, stan cywilny,
• w przypadku korzystania z pełnomocnika: oryginał pełnomocnictwa,
• w przypadku rozdzielności majątkowej małżeńskiej: wypis aktu notarialnego umowy majątkowej małżeńskiej.

Jakie dokumenty są wymagane do ustanowienia hipoteki?

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2007 r. (III CZP 50/07) ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym nie zawsze jest obowiązkowe – korzystając z usług notariusza, można jednak uniknąć obowiązku samodzielnego dopełniania formalności.

Wymagane dokumenty:

• numer księgi wieczystej, która ma zostać obciążona hipoteką,
• umowę kredytową lub inny dokument, z którego wynika obowiązek zabezpieczenia wierzytelności w formie hipoteki,
• oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki,
• dokument tożsamości kredytobiorcy (ważny dowód osobisty lub paszport),
• w przypadku osób prawnych: odpis z KRS oraz uchwały odpowiednich organów osób prawnych.

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub zasiedzenia przed 01.01.2007 r. albo w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, spadku, zasiedzenia po 01.01.2007 r. wymagane jest również zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego, które potwierdza, iż nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony lub że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Trzy etapy ustanawiania hipoteki u notariusza

Oświadczenie do ustanowienia hipoteki można otrzymać w oddziale banku będącego kredytodawcą – niektóre instytucje finansowe wymagają osobistego stawiennictwa, inne umożliwiają uzyskanie oświadczenia drogą elektroniczną.

Kolejne kroki obejmują:

1. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – ustanowienie hipoteki przez notariusza wymaga sporządzenia dokumentu w formie aktu notarialnego, którego stroną jest kredytobiorca. Musi on wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki na nieruchomości poprzez oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
2. Hipoteka umowna w księdze wieczystej – następnie należy złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli składamy oświadczenie w formie aktu notarialnego, notariusz składa wniosek i przesyła wypis aktu do wydziału sądu. W przypadku zawarcia umowy hipoteki bez udziału notariusza należy samodzielnie złożyć wniosek w sądzie o wpis do księgi wieczystej.
3. Rozpoznanie wniosku przez sąd rejonowy – ostatnim etapem jest wpis hipoteki przez sąd w centralnej bazie ksiąg wieczystych. Strony są powiadamiane o uzyskaniu wpisu.

Jeśli wygaśnie zobowiązanie wskutek spłaty kredyty lub uzyskania zgody wierzyciela na zwolnienie nieruchomości z obciążenia hipoteką, konieczne będzie wykreślenie hipoteki, które odbywa się na podstawie wniosku składanego przez właściciela nieruchomości lub notariusza.

Jaki jest koszt ustanowienia hipoteki?

O tym, ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej u notariusza, decyduje kilka czynników – przede wszystkim wartość hipoteki, od której zależy taksa notarialna (ustalana indywidualnie). Do tego należy doliczyć podatek od wpisu do hipoteki, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, który aktualnie wynosi 19 zł (na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej) lub 0,1% podstawy opodatkowania (na zabezpieczenie wierzytelności istniejącej). W koszt ustanowienia hipoteki wliczamy również opłatę sądową za wpis do hipoteki, która wynosi 200 zł (wykreślenie hipoteki to koszt 100 zł).