Umowa zamiany

Umowa zamiany zakłada wymienienie się dobrami zgodnie z ustalonymi wcześniej zasadami. Umowa może przyjmować różne formy, ale jeśli dotyczy nieruchomości, wymagane jest zawarcie aktu notarialnego, który sporządza notariusz.

Umowa zamiany to umowa zawarta między dwiema stronami, które zobowiązują się do przeniesienia na rzecz drugiej strony własność rzeczy lub innego prawa majątkowego w zamian za zobowiązanie do przeniesienia innej rzeczy lub innego prawa majątkowego. W umowie zamiany nie występują pieniądze, chyba że pojawia się zobowiązanie do dopłaty przez tę stronę, której rzecz lub inne prawo majątkowe prezentuje mniejszą wartość.

Umowa zamiany – najważniejsze informacje

Umowa zamiany regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego. Art. 604 tej ustawy przewiduje, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o umowie sprzedaży. W razie wątpliwości interpretacyjnych w trakcie realizacji umowy zamiany należy odpowiednio stosować przepisy regulujące umowę sprzedaży.

Umowa zamiany ma charakter:

• konsensualny (umowa jest skuteczna już na mocy samego porozumienia stron),
• kauzalny (istnieje przyczyna przysporzenia),
• odpłatny,
• wzajemny,
• dwustronnie zobowiązujący.

Forma umowy zamiany

Jak już zostało wspomniane, przedmiotem umowy zamiany mogą być zarówno rzeczy, jak i prawa majątkowe. Od przedmiotu uzależniona będzie forma, w jakiej musi zostać zawarta umowa. Specjalny rygor przewidziano dla umowy mającej za przedmiot nieruchomości (dom, mieszkanie, działkę).

Umowa zamiany samochodu, antyków, sprzętu elektronicznego może zostać zawarta w dowolnej formie. Strony mogą nawet zawrzeć umowę ustną, ale w razie konfliktu trudniej będzie udowodnić, na co tak naprawdę się umówiły. Lepiej spisać choćby krótką umowę, nawet odręcznie – ważne, by znalazły się w niej wszystkie istotne postanowienia.

Umowa zamiany, która za przedmiot ma nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa zamiany nieruchomości

W pewnych sytuacjach zawarcie umowy zamiany będzie wymagało wizyty w kancelarii notarialnej. Dotyczy to:

• umowy zamiany mieszkania,
• umowa zamiany domu,
• umowa zamiany działek.

Wynika to z przepisów ogólnych, które dla ważności przeniesienia nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego (Art. 158 kodeksu cywilnego: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”).

Treścią czynności prawnej jest zobowiązanie się jednej strony do przeniesienia prawa własności do danego mieszkania w zamian za analogiczne zobowiązanie drugiej strony umowy do przeniesienia prawa do innej nieruchomości.

W dokumencie sporządzonym przez notariusza muszą znaleźć się:

• informacje o stronach umowy,
• wartość przedmiotów umowy,
• terminy wydania przedmiotów umowy,
• termin i kwota zapłaty, jeśli zamiana następuje z dopłatą.

Przed zawarciem umowy każda ze stron powinna zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Dostęp do ksiąg wieczystych jest bezpłatny i można to zrobić przez internet pod adresem ekw.ms.gov.pl. Aby otrzymać dostęp do treści księgi wieczystej, należy poprosić kontrahenta o jej numer. Można też przejrzeć księgę wieczystą w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego miejscowo dla danej nieruchomości.

Umowa zamiany u notariusza – potrzebne dokumenty

Przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz zapoznaje się ze wszystkimi dokumentami, które potwierdzają prawa stron do przedmiotu zamiany.

Strony umowy muszą przedłożyć:

• dowody osobiste lub numer KRS, jeśli jedna ze stron jest osobą prawną (w drugim przypadku konieczne jest także umocowanie do działania w imieniu tej osoby prawnej),
• dokumenty poświadczające nabycie nieruchomości (np. wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży/darowizny lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku),
• zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych,
• zaświadczenie z urzędu gminy o braku osób zameldowanych na nieruchomości.

Po zawarciu umowy notariusz dokonuje zgłoszenia zmiany właściciela do sądu wieczystoksięgowego.

Ile kosztuje sporządzenie umowy zamiany u notariusza?

Na koszty przy zawarciu notarialnej umowy zamiany składa się kilka elementów:

• taksa notarialna,
• koszt wniosku do sądu wieczystoksięgowego,
• podatki, które odprowadza notariusz,
• koszt wypisów aktu notarialnego.

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Jej maksymalna wysokość jest określana przez Ministra Sprawiedliwości. Honorarium notariusza jest obłożone podatkiem VAT w wysokości 23 proc.