Umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego i jakie koszty są z tym związane, a także kto jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz. Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę. Umowa sprzedaży ruchomego przedmiotu może zostać zawarta w formie ustnej lub pisemnej.

Z innymi zasadami mamy do czynienia, gdy w grę wchodzi umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością transakcji.

Umowa sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać?

Najważniejszymi elementami umowy sprzedaży nieruchomości są:

• strony umowy (kto kupuje, a kto sprzedaje),
• cena,
• określenie przedmiotu (adres nieruchomości, powierzchnia),
• wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości,
• sposób zapłaty ceny (gotówką, przelewem, z kredytu bankowego),
• numer rachunku bankowego, na który ma nastąpić płatność,
• termin zapłaty ceny, a jeśli został już zapłacony zadatek/zaliczka odnotowanie tego faktu,
• wskazanie, czy zawarcie umowy było poprzedzone zawarciem umowy przedwstępnej,
• termin wydania przedmiotu umowy.

Dane każdej ze stron potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego:

• imiona i nazwisko,
• imię ojca oraz imię matki,
• PESEL,
• stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec),
• adres zamieszkania,
• adres do doręczeń, jeśli jest inny niż adres zamieszkania,
• rodzaj dokumentu tożsamości, jego numer i termin ważności,
• obywatelstwo.

Jeśli stroną umowy jest osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, na przykład stowarzyszenie czy spółka, w umowie należy wskazać także:

• jej nazwę,
• siedzibę,
• numer KRS, NIP, REGON.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania

Przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz musi zapoznać się z szeregiem dokumentów określających stan prawny i faktyczny nieruchomości.

Dzielimy je na kilka kategorii.

Dokumenty, na podstawie których notariusz identyfikuje strony

Art. 85 §1 ustawy Prawo o notariacie nakłada na notariusza obowiązek sprawdzenia tożsamości osób biorących udział w czynności. Osoby fizyczne muszą przedłożyć ważny dokument tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, dokument mObywatel).

Jeśli stroną umowy jest osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, osoby umocowane do działania w jej imieniu muszą przedłożyć również statut spółki, akt założycielski lub umowę spółki, niezbędne uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają.

Dokumenty stanowiące podstawę nabycia (jeden z poniższych dokumentów)

wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.,

prawomocne postanowienie sądu np. o stwierdzeniu nabycia spadku,

akt poświadczenia dziedziczenia,

inne zgodne z obowiązującymi przepisami.

Dokumenty potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą)

numer księgi wieczystej,

aktualne zaświadczenie wydane przez administratora budynku o braku zaległości w opłatach,

aktualne zaświadczenie z urzędu miasta stwierdzające brak osób zameldowanych w lokalu,

wydane przez urząd miasta zaświadczenie, z którego wynika, że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy,

świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,

zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące uregulowania podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedawany lokal był uprzednio nabyty w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Dokumenty potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej (działki):

• numer księgi wieczystej,
• aktualny wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działki wydany przez starostę,
• aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy,
• aktualne zaświadczenie, z którego wynika, że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
• zaświadczenie, z którego wynika, że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące uregulowania podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedawana nieruchomość była uprzednio nabyta w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności.


• Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
• ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości,
• wykaz zmian danych ewidencyjnych,
• aktualny wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału/scalenia.


• jeżeli nieruchomość jest zabudowana:
• aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki,
• aktualne zaświadczenie wydane przez urząd miasta o braku osób zameldowanych w budynku znajdującym się na nieruchomości,
• świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku.

Sprzedaż nieruchomości – koszty aktu notarialnego

Na koszt umowy sprzedaży składają się następujące elementy:

taksa notarialna ustalana indywidualnie zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,

podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży,

opłata sądowa w wysokości 200 zł za wpis do księgi wieczystej,

taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę,

opłata za umieszczenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, w kwocie 5,00 zł.

Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania?

Do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest zobowiązany kupujący. Jeżeli podatek dotyczy czynności cywilnoprawnych dokonanych w formie aktu notarialnego, podatnik nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3, a podatek jest płacony u notariusza, który również zgłasza zawarcie umowy sprzedaży do Urzędu Skarbowego.

Z zapłaty podatku stanowiącego 2% wartości rynkowej nieruchomości zwolnieni są kupujący na rynku wtórnym, którzy oświadczą, że kupują pierwsze mieszkanie. Deklaracja wystarczy, by notariusz odstąpił od pobrania podatku.

Nowelizacja przepisów w tym zakresie weszła w życie 31 sierpnia 2023 roku. Z podatku całkowicie zwolnieni są kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera).