Umowa przeniesienia własności

Każda umowa przenosząca własność nieruchomości – czy to sprzedaż, czy darowizna – wymaga dla swojej ważności aktu notarialnego, a więc musi zostać zawarta u notariusza. Nie ma znaczenia, czy nabywane mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Za sporządzenie umowy notariusz pobierze wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej. Kupujący musi być przygotowany również na opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dla swojej ważności umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. To rozbudowana umowa zawierana w obecności notariusza, w której jedna ze stron (sprzedający) zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości i wydać mu ją, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu cenę.

Akt notarialny przeniesienia własności – co zawiera?

W akcie notarialnym należy określić cechy sprzedawanej nieruchomości w oparciu o księgę wieczystą, a jeśli nie została ona założona – na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Kolejnym istotnym elementem umowy przenoszącej własność jest cena sprzedaży. Musi zostać precyzyjnie określona, do tego strony muszą zadecydować o sposobie zapłaty. W praktyce najczęściej wybierają przelew bankowy. Ważne, aby świadczenie jednej strony było odpowiednikiem świadczenia drugiej strony.

Nie jest wymagane, by płatność nastąpiła jednocześnie z zawarciem umowy. Obrót bezgotówkowy uniemożliwia zresztą jednoczesne spełnienie świadczenia przez kupującego i sprzedającego, wobec czego strony ustalają termin, w którym kupujący ma dokonać zapłaty. Termin ten wpisywany jest do treści aktu. Przyjmuje się, że zobowiązanie niepieniężne powinno być spełnione jako pierwsze, a dłużnik realizuje swoje świadczenie bez zbędnej zwłoki. Roszczenie o jej zapłatę staje się wymagalne z chwilą spełnienia przez sprzedającego świadczenia niepieniężnego, chyba że strony oznaczyły w umowie sprzedaży inny termin jej uiszczenia. Potwierdził to w wyroku z 10 kwietnia 2019 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt. V Aga 358/18).

Dla zabezpieczenia obowiązku zapłaty ceny i wydania nieruchomości strony składają oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przewiduje on, że tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie.

Podkreślmy raz jeszcze: przeniesienie własności nieruchomości bez aktu notarialnego nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Przeniesienie praw własności następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego

Własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, a nie zapłaty ceny. Jeśli nie wykona on swojego obowiązku, tzn. nie dokona płatności, to złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny, który po nadaniu klauzuli wykonalności przez właściwy sąd stanowi tytuł wykonawczy zastępujący wyrok sądu w sprawie o zapłatę ceny sprzedaży bądź w sprawie o wydanie nieruchomości. Ułatwi to sprzedającemu prowadzenie egzekucji.

Po sporządzeniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Wpis nie tworzy jednak nowego stanu prawnego. Ma charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza stan prawny zaistniały na skutek zajścia innego zdarzenia prawnego, czyli w tej sytuacji podpisania akt notarialnego przez strony i notariusza.

Ile kosztuje przeniesienie własności u notariusza?

Cena zakupu mieszkania to nie jedyny koszt, z którym musi się liczyć kupujący. Musi uwzględnić również taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza. Wysokość taksy wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i uzależniona jest od wartości przedmiotu czynności notarialnej.

Maksymalne stawki taksy notarialnej przedstawiają się następująco:
• do 3 000 zł – 100 zł,
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Przy czym za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę stawki opisanej powyżej.

Jeśli cena mieszkania została określona na 750 tys. zł, to kupujący zapłaci 1885 zł taksy notarialnej. Jeśli dom lub mieszkanie kupuje na rynku wtórnym, musi uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych, który stanowi 2% wartości transakcji. W tym przypadku będzie to 15 tys. zł. Do tego musi uiścić 200 zł tytułem opłaty sądowej dla sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej oraz zapłacić za wypisy z aktu, co będzie kosztowało ok. 140 zł. Do taksy oraz kosztów wypisów trzeba doliczyć 23% podatek VAT. W sumie kupujący nieruchomość o wartości 750 tys. zł musi się liczyć z tym, że zawarcie umowy będzie się wiązało z koniecznością zapłaty dodatkowych kosztów w wysokości niemal 18 tys. zł.

Warto jednak podkreślić, że po zmianie przepisów kupujący, który kupuje swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym i do tej pory nie był właścicielem ani współwłaścicielem takiej nieruchomości (chyba, że nabył udział nie wyższy niż 50% w drodze dziedziczenia) obecnie nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny.