Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest zawierana w sytuacji, gdy jedna lub dwie strony chcą zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną (finalną). Pozwala odłożyć podpisanie jej na przyszłość przy jednoczesnym zabezpieczeniu interesów stron. Najczęściej stosowana jest przy przeniesieniu własności nieruchomości, bo to przy niej w grę wchodzą największe pieniądze. Czy mowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Jakie są jej koszty i kto je ponosi?

Umowę przedwstępną reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczone, czyli finalnej, definitywnie regulującej prawa i obowiązki. Aby umowa przedwstępna przyniosła zamierzony skutek prawny, trzeba w niej określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna: czy jest obowiązkowa?

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (przedmiot umowy, jego najważniejsze cechy, a w przypadku sprzedaży — cena) muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Może ona przybrać formę odrębnej umowy albo zostać sformułowana w innej umowie. Jej zawarcie nie jest obowiązkowe.

Najczęściej z umowami przedwstępnymi mamy do czynienia w obrocie nieruchomościami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży samochodu, najmu czy darowizny.

Umowa przedwstępna pełni funkcję zabezpieczającą: potwierdza wolę stron do zawarcia ostatecznej umowy, określa ich obowiązki, wyznacza termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną często zawiera się, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej w danym momencie jest niemożliwe, np. kupujący jest w trakcie uzyskiwaniu kredytu, a bank chce mieć potwierdzenie, że wypłacone pieniądze zostaną przeznaczone na zakup konkretnej nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się:

• dane osobowe i adresy obu stron,
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży i jego ceny,
• opis nieruchomości,
• wysokość zaliczki lub zadatku oraz termin i formę ich zapłaty,
• termin wydania nieruchomości,
• termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
• oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest zadłużona i obciążona prawami osób trzecich.

Umowa przedwstępna nie może zobowiązywać stron do zawarcia takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień kodeksu cywilnego byłaby nieważna.

Umowa przedwstępna u notariusza

Jak zostało już powiedziane, umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego. W przypadku umowy dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości (gruntu, mieszkania lub domu) warto jednak wybrać formę aktu notarialnego, gdyż daje specjalną ochronę, gdy jedna ze stron uchyla się od spełnienia ustalonych warunków.

Dotyczy to sytuacji, w której sprzedający podniesie cenę lub oświadczy, że zmienił zdanie i nie sprzeda nieruchomości, której dotyczy umowa przedwstępna – lub odwrotnie, to kupujący oświadczy, że wycofuje się ustaleń i nie jest już zainteresowany zakupem. Wówczas strona, która chce, podtrzymuje gotowość nabycia nieruchomości, może żądać przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc domagać się tego przed sądem.

Tym samym umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala na skuteczniejsze dochodzenie swoich praw.

Co w sytuacji, gdy zawarta została umowa w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron uchyla się od spełnienia warunków? W takim scenariuszu druga strona może jedynie ubiegać się o odszkodowanie, którego wysokość będzie ograniczona wyłącznie do kosztów, które ponieśliśmy ze względu na zawarcie takiej umowy.

Jak więc widać, umowa przedwstępna u notariusza stanowi mocniejsze zobowiązanie i daje silniejszy skutek prawny.

Dokumenty do umowy przedwstępnej zawartej u notariusza

Umowa przedwstępna u notariusza — jakie dokumenty trzeba przygotować?

Jeśli umowa ma dotyczyć nieruchomości, to dokumenty będą zależały od rodzaju tej nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość:

• dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres,
• podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.

Umowa przedwstępna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego:

• dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres,
• podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej wydane „dla notariusza”.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem, domkiem letniskowym, innym budynkiem:

• dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres,
• podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• wypis z kartoteki budynków.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (działki):

• dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres,
• podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

Co daje umowa przedwstępna u notariusza?

Jak zostało już powiedziane, nie ma obowiązku zawierania umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości (a tym bardziej gdy jej przedmiotem jest cokolwiek innego) u notariusza, ale mimo wszystko warto rozważyć umowę notarialną.

Zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (przede wszystkim w zakresie formy), to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet jeśli druga strona się sprzeciwia

Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, to gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej (wycofuje się z ustaleń), drugiej stronie przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Zadatek a zaliczka przy przedwstępnej umowie sprzedaży — różnice

Strona, która przez umowę przedwstępną chce zapewnić sobie możliwość nabycia w przyszłości nieruchomości, z reguły zostaje poproszona o zapłatę niewielkiej kwoty na poczet finalnej transakcji. Płatność ta może przybrać formę zaliczki lub zadatku. Bywają one traktowane zamiennie, co jest błędem.

Zaliczka jest świadczeniem na poczet ceny, więc jest w niej uwzględniona. Jeśli zaś nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, podlega zwrotowi w całości.

Co innego zadatek: jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy wnoszącego zadatek, strona, która go otrzymała, może go zachować. Jeśli sama go wpłaciła, a z powodu winy drugiej strony umowa nie dochodzi do skutku, ma prawo żądać podwójnego zachowku.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (art. 394 §2 Kodeksu cywilnego). Jak widać, zadatek pełni funkcję gwarancyjną.

Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?

Koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej zwyczajowo ponosi nabywający, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by strony umówiły się inaczej.

Koszty są uzależnione od wartości przedmiotu umowy, a podstawę do wyliczenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564).