Umowa dożywocia

Umowa dożywocia pozwala zabezpieczyć świadczenia jednej ze stron w zamian za przeniesienie na drugą stronę własności nieruchomości. Jej warunki zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym, a konkretnie w dziale II, w artykułach od 908 do 916. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego – tylko wówczas ma prawnie obowiązujący charakter. Wywiera określone skutki zarówno w sferze uprawnień, jak i zobowiązań każdej ze stron stosunku – najczęściej rodziców i dzieci, a czasem także osób o innym stopniu pokrewieństwa lub niespokrewnionych.

Co to jest umowa dożywocia?

To rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której ramach jedna ze stron (na przykład rodzic, siostra, brat, ciocia, wujek) przenosi na drugą stronę własność nieruchomości. W zamian za to beneficjent kontraktu (na przykład dziecko, rodzeństwo, bratanek, siostrzenica) zobowiązuje się zapewnić zbywającemu (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie.

Czy trzeba zawrzeć umowę o dożywotnie zamieszkanie w akcie notarialnym? Tak, jest to konieczne, ponieważ wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, a tego typu czynności notarialne wymagają aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeśli umowa nie zostanie zawarta u rejenta, nie będzie miała obowiązującej mocy prawnej.

Wiele osób zastanawia się też, czy umowa dożywocia na kilka nieruchomości jest obecnie legalna. Można ją zawrzeć na przykład na dom i mieszkanie, na kilka domów czy dom i budynek gospodarczy. Szczegóły są uzależnione od woli obydwu stron i ustaleń między nimi.

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?

Warto wiedzieć, kiedy umowa dożywocia jest nieważna. Nie ma ona obowiązującej mocy, jeśli nie została zawarta w odpowiedniej formie czyli w formie aktu notarialnego. Warto również wiedzieć, że choć w przypadku, gdy nowy właściciel nieruchomości uchyla się od realizacji swoich obowiązków sprawowania opieki nad zbywcą, umowa nadal jest ważna, ale w takiej sytuacji dożywotnik jest uprawniony do tego, aby żądać przed sądem zamiany dożywocia na dożywotnią rentę. W szczególnych przypadkach jest też przewidziana możliwość rozwiązania umowy dożywocia.

Umowa dożywocia – wady, zalety, skutki

Wiedząc już, co to jest umowa dożywocia, warto przejść do analizy tego, co wynika z jej treści dla każdej ze stron. Jakie plusy i minusy ma umowa dożywocia? Wady tego rozwiązania to na pewno brak elastyczności. Sytuacja życiowa nowego właściciela nieruchomości, czyli zobowiązanego, może się zmienić. Mimo tego, zgodnie z zapisami w umowie, będzie musiał sprawować obowiązki związane z dożywociem – niezależnie od tego, że na przykład fizycznie będzie to trudne ze względu na chorobę czy utratę małżonka. Obowiązki, których realizacja wynika z umowy, są obciążeniem – fizycznym, psychicznym i finansowym – z którym trzeba się będzie mierzyć w związku z dożywotnią opieką.

Do zalet zawarcia umowy należą:

• finansowe zabezpieczenie osoby starszej;
• przekazanie majątku zgodnie z wolą właściciela (bez obaw o to, że dojdzie do dziedziczenia na podstawie ustawy czy pojawią się konflikty rodzinne na tym tle);
• uniknięcie kosztów związanych z dziedziczeniem – właściciel nieruchomości nie musi jej dzielić, sporządzić testamentu, a nowy właściciel unika kosztów zachowku, ponieważ dożywocie jako umowa o charakterze odpłatnym, nie rodzi obowiązku jego zapłaty.

To, czy w danej sytuacji umowa dożywocia, obejmującą także dożywotnie zamieszkanie ustanowione w akcie notarialnym, jest korzystna dla każdej ze stron umowy, trzeba rozważyć indywidualnie, biorąc pod uwagę sytuację rodzinną i życiową poszczególnych osób oraz własne przekonania.

Umowa dożywocia a śmierć zobowiązanego i własność nieruchomości

Czym w kontekście własności charakteryzuje się umowa dożywocia? Kiedy przechodzi własność nieruchomości na nową osobę?

Umowa dożywocia jest umową o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, co oznacza, że z chwilą podpisania aktu notarialnego przechodzi własność nieruchomości na nowego nabywcę, przy czym zgodnie z art. 910 kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Ma to doniosłe znaczenie prawne, gdyż oznacza, że w sytuacji, gdy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia wyzbędzie się własności otrzymanej nieruchomości, to również osoba, na której rzeczy przeniesiona została własność nieruchomości osobiście zobowiązana jest do świadczeń, które strony zastrzegły w umowie dożywocia. Również w sytuacji śmierci zobowiązanego – jego spadkobiercy przejmują wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy. Prawo dożywocia wygasa dopiero z chwilą śmierci uprawnionego, gdyż jest prawem niezbywalnym i nie przechodzi na jego spadkobierców.

Umowa dożywocia – koszty sporządzenia aktu notarialnego

Ile trzeba zapłacić za sporządzenie aktu notarialnego, jakim jest umowa dożywocia? Taksa notarialna zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Na jej podstawie są wyliczane koszty czynności notarialnych. Ma ona zatem zmienny charakter i w każdym przypadku jest obliczana indywidualnie.