Najem okazjonalny u notariusza

Najem okazjonalny u notariusza to rodzaj umowy, która stanowi dodatkową formę ochrony właściciela nieruchomości w sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz i nie chce się wyprowadzić albo pozostaje w domu lub mieszkaniu, choć umowa najmu wygasła. Wymaga dopełnienia formalności, których dotrzymanie nie jest obowiązkowe przy zwykłej umowie najmu – w tym wizyty w kancelarii notarialnej. Ich prawidłowe przeprowadzenie pozwala właścicielowi nieruchomości (wynajmującemu) na szybkie eksmitowanie najemcy, który przestał wywiązywać się ze swoich obowiązków. W przeciwnym razie właściciel musi przeprowadzić długotrwałą i kosztowną eksmisję.

Najem okazjonalny – najważniejsze informacje

Najem okazjonalny uregulowany jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jest przeznaczony dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedsiębiorcy zajmujący się tym zawodowo mogą skorzystać z innej gwarantującej ochronę formy umowy, jaką jest najem instytucjonalny.

Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć jedynie lokali mieszkalnych i może zostać zawarta z najemcą na okres maksymalnie 10 lat.

Najem okazjonalny ma zapewnić dodatkowe zabezpieczenie właścicielowi domu lub mieszkania w sytuacji, gdy najemca przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić pomimo wygaśnięcia umowy. Jeżeli strony zawarły zwykłą umowę najmu, to właściciel musi przeprowadzić długotrwałą i kosztowną eksmisję. Inaczej ma się sprawa w przypadku najmu okazjonalnego: jeżeli najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z umową albo bezumownie, wynajmujący zyskuje prawo do szybkiego wszczęcia i przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego zmierzającego do usunięcia najemcy.

Komornik usuwa z lokalu najemcę na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego w nadaną przez sąd klauzulę wykonalności.

Najem okazjonalny krok po kroku

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego nie jest trudne, ale jak już nadmieniliśmy, wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Na pewnym etapie konieczna będzie wizyta w kancelarii notarialnej.

Sama umowa najmu może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, a sporządzające ją strony mogą skorzystać ze wzoru znalezionego w internecie.

Do tak sporządzonej umowy należy dołączyć trzy dokumenty. Są nimi:

• oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu (w formie aktu notarialnego);
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego przeniesienie się w razie przeprowadzenia egzekucji (zwykła forma pisemna);
• oświadczenia właściciela lokalu wskazanego w punkcie wyżej, w którym wyraża zgodę na to, aby najemca w nim zamieszkał (zwykła forma pisemna, przy czym na żądanie wynajmującego może to być oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie).

Oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Dwa pozostałe załączniki mogą mieć zwykłą formę pisemną, niemniej niektórzy decydują się na notarialne poświadczenie podpisu osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym najemca zamieszka w przypadku egzekucji.

Najem okazjonalny u notariusza – kto musi się stawić w kancelarii?

Procedura w kancelarii notarialnej nie jest skomplikowana i trwa kilka minut. Wymaga osobistego stawiennictwa najemcy, bo to on składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przed notariuszem. Wynajmujący nie musi przychodzić osobiście, niemniej warto, by obie strony stawiły się w kancelarii w tym samym czasie – w razie, gdyby trzeba było nanieść poprawki do umowy lub załączników albo pojawiły się niejasności czy pytania, można wtedy od ręki rozwiązać każdy problem.

Strony przychodzą do kancelarii z samodzielnie sporządzoną i podpisaną umową najmu okazjonalnego. Wzory można znaleźć w internecie, ale aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy, wynajmujący powinien rozważyć skonsultowanie treści umowy z prawnikiem. Im więcej szczegółów zawiera umowa i im bardziej jest dostosowana do konkretnej sytuacji, tym bezpieczniejszy będzie wynajmujący w razie sporu z najemcą.

W terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce swojego zamieszkania.

Najem okazjonalny – cena

Popularnie mówi się o cenie umowy najmu okazjonalnego u notariusza, ale jak już wyjaśniliśmy, najczęściej wynajmujący sporządza umowę samodzielnie lub we współpracy z najemcą, a notariusz sporządza jedynie załącznik dotyczący poddania się najemcy rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu.

Zgodnie z artykułem 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedną dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mówi ustawa o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. W 2025 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4666 zł brutto miesięcznie, więc maksymalna taksa wynosi 466 zł plus opłaty za wypisy z aktu notarialnego. Obowiązek opłacenia notariusza spoczywa na najemcy, ale strony mogą ustalić, że podzielą koszty lub weźmie je na siebie wyłącznie wynajmujący.

Wynajem okazjonalny u notariusza – podsumowanie

• Umowa najmu okazjonalnego chroni właściciela lokalu znacznie lepiej niż zwykła umowa najmu. Dzięki niej wynajmujący nie musi przeprowadzać kosztownej i długotrwałej sprawy sądowej, by eksmitować lokatora, który bezprawnie zajmuje jego mieszkanie. Gdy najemca nie płaci lub nie chce się wyprowadzić pomimo tego, że umowa wygasła, komornik eksmituje najemcę pod wcześniej wskazany przez najemcę adres.
• Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na maksymalnie 10 lat.
• Wynajmującym musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności związanej z wynajmowaniem lokali. Przedsiębiorcy zajmujący się tym zawodowo mogą skorzystać z innej gwarantującej ochronę formy umowy, jaką jest najem instytucjonalny.
• Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się dodatkowymi formalnościami, w tym z wizytą w kancelarii notarialnej. Sama umowa najmu nie wymaga specjalnej formy (musi być zawarta na piśmie), ale muszą być do niej dołączone trzy załączniki.

Najem okazjonalny załączniki:

• oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu (w formie aktu notarialnego);
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego przeniesienie się w razie przeprowadzenia egzekucji (zwykła forma pisemna);
• oświadczenie właściciela lokalu wskazanego w punkcie wyżej, w którym wyraża zgodę na to, aby najemca w nim zamieszkał (zwykła forma pisemna).