Najem instytucjonalny u notariusza

Umowa najmu instytucjonalnego

W sytuacji, gdy wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, strony mogą zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego. Przewidują to przepisy obowiązujące od 2017 roku. Podstawową zaletą najmu instytucjonalnego jest większe zabezpieczenie dla wynajmującego niż w przypadku typowego najmu. Przede wszystkim omawiana regulacja przewiduje uproszczoną procedurę eksmisji lokatora nieprzestrzegającego zasad umowy, np. mającego zaległości w płaceniu czynszu. Zbliża to najem instytucjonalny do najmu okazjonalnego, ale są to dwie różne regulacje.

Umowa najmu – trzy warianty

Przepisy przewidują trzy formuły umowy najmu:

• najem „klasyczny” regulowany przez Kodeks cywilny,
• najem okazjonalny, który został wprowadzony w roku 2010 przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• najem instytucjonalny, który istnieje w polskim porządku prawnym od 2017 roku i został wprowadzony przez ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, przy czym regulowany jest powołaną ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu instytucjonalnego - strony umowy

Stroną umowy najmu instytucjonalnego jest osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Tylko taki podmiot może wystąpić po stronie wynajmującego. Najemcą jest osoba fizyczna, która zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. Upraszczając: najem instytucjonalny to najem od firmy.

Oto najważniejsze informacje dotyczące umowy najmu instytucjonalnego:

• Do umowy najmu instytucjonalnego nieruchomości załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Najemca oświadcza także, że jest świadomy, że w razie konieczności opuszczenia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
• Umowa najmu instytucjonalnego może dotyczyć wyłącznie lokalu, który jest wynajmowany na potrzeby mieszkaniowe. Nie można w tej formie wynająć lokalu gospodarczego, w którym ma być prowadzony na przykład sklep.
• Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opuścił (nie opróżnił) lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
• Nie ma konieczności zgłaszania umowy do urzędu skarbowego.

Gdzie można dokonać podziału majątku?

Podział majątku przy rozwodzie, po rozwodzie lub w trakcie trwania małżeństwa może być dokonany w drodze umowy między małżonkami, u notariusza lub w sądzie.

• Podział majątku w drodze umowy małżeńskiej – dotyczy sytuacji, kiedy w skład majątku wspólnego wchodzą wyłącznie ruchomości.
• Podział majątku u notariusza – umowa o podział majątku wspólnego u notariusza ma formę aktu notarialnego i jest konieczna w sytuacjach, gdy w skład majątku wspólnego wchodzą nieruchomości. Na tę formę warto zdecydować się wtedy, gdy małżonkowie dojdą do porozumienia, gdyż podział majątku u notariusza to procedura szybsza niż postępowanie sądowe.
• Podział majątku w sądzie – dotyczy postępowań o podział majątku wspólnego lub postępowań rozwodowych. Sądowy podział majątku przy rozwodzie jest możliwy na wniosek jednego z małżonków wtedy, gdy dokonanie podziału nie będzie skutkowało powstaniem nadmiernej zwłoki w postępowaniu rozwodowym.

Umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać następujące elementy:

• dane stron umowy,
• określenie czasu trwania umowy,
• określenie warunków finansowych – wysokość czynszu, ewentualnej kaucji,
• opis wynajmowanej nieruchomości (warto wskazać też stan liczników),
• oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości,
• określenie trybu egzekucji opuszczenia lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego – notariusz

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jej kluczowym elementem jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. To oświadczenie – w formie załącznika – wymaga formy aktu notarialnego.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w art. 19f ust. 3, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

Czym się różni umowa najmu instytucjonalnego od okazjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego i okazjonalnego są do pewnego stopnia podobne: w obu najemca podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Są to jednak dwa różne typy najmu. Oto podstawowe różnice między nimi:

• Czas trwania umowy: umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na nie więcej niż 10 lat, natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego nie ma takich ograniczeń.
• Przy umowie najmu okazjonalnego najemca wskazuje lokal, do którego może zostać eksmitowany. Najem instytucjonalny nie wymaga takiego określenia.
• W przypadku najmu okazjonalnego stroną umowy musi być właściciel nieruchomości. W najmie instytucjonalnym dozwolona jest sytuacja, w której wynajmujący nie jest właścicielem.
• Strony: wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego musi być przedsiębiorca zawodowo zajmujący się wynajmem lokali, a najemcą musi być osoba fizyczna, która w najmowanej nieruchomości chce mieszkać, a nie prowadzić działalność. W umowie najmu okazjonalnego po obu stronach muszą się znajdować osoby fizyczne.
• Nie ma konieczności zgłaszania umowy najmu instytucjonalnego do urzędu skarbowego, podczas gdy umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona.